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Cuota o plazo: ¿qué amortizar en la hipoteca?

Amortizar cuota o plazo: solución al gran dilema de la hipoteca

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Imagínate que tienes una hipoteca pendiente de acabar de pagar y que dispones de unos ahorros. Te has planteado reducir la hipoteca, pero tienes dudas sobre si amortizar cuota (pagar parte de la hipoteca y tener una cuota menor cada mes) o amortizar plazo (reducir la hipoteca pendiente y acortar los años que le quedan por pagar). ¿Qué hacer? ¿Es mejor amortizar cuota o plazo?

Sin duda, no hay una única respuesta puesto que todo depende de las circunstancias personales, de las necesidades, de las condiciones de la hipoteca y de los tipos de interés del momento. Pese a todo, estudiaremos cada uno de los puntos para llegar a la solución que más convenga a cada persona:



Lo primero que hay que entender es cómo funciona una hipoteca: la cuota es igual a los intereses más la amortización. Los intereses se calculan siempre sobre el capital vivo o pendiente, es decir, sobre lo que nos queda por pagar. Y la amortización será el resto de la cuota una vez quitado los intereses. De ahí que en los primeros años se pagan más intereses que amortización (ver sistema de amortización francés)

El segundo aspecto que hay que tener en cuenta es que la mayoría de hipotecas en España están referenciadas al Euribor más un diferencial. Por eso, antes de tomar una decisión es importante ver a cuánto está el Euribor y sus perspectivas de evolución. El euríbor a 12 meses, índice al que están referenciadas cerca del 80% de las hipotecas en España, ha cerrado febrero con un valor mínimo histórico de 0,255 %. Conviene saber si puedo obtener más interés neto (descontado el IRPF) por mis ahorros en depósitos o inversiones que lo intereses totales de la hipoteca, ya que hay gente que prefiere tener el dinero en su poder y otra que prefiere no tener deudas.

Self Bank por ejemplo ofrece actualmente depósitos entre el 0,75% y el 1,35%, ING Direct un depósito naranja al 1,90% T.A.E. durante tres meses y el portal de ahorro COINC, con un interés en su cuenta remunerada del 1,10%. Aquí también conviene analizar el tema fiscal, ya que hay personas que aún tienen acceso a una desgravación por amortizar su hipoteca y otras que no. Para optar por una u otra opción, tenga en cuenta además que si la hipoteca es anterior a 2013, aún puedes deducirte por ella en la declaración de la renta un 15% de las cantidades aportadas hasta un límite de 9.040 euros. Como hemos comentado, con la amortización de cuota, se alivia la carga mensual de la hipoteca, mientras que si se amortiza plazo, se reduce el número de cuotas que hay que pagar para amortizar la hipoteca.

Con la primera opción, la carga de intereses que se paga al banco no se reduce tanto que con la segunda (aquí el ahorro de intereses es mayor). Sin embargo, al amortizar cuota, el pago mensual de la hipoteca se hace más llevadero lo cual libera una cantidad disponible al mes para otros gastos, si bien hay que mantener el mismo número de meses para terminar de pagar la hipoteca. Aquí está una de las claves. Con la teoría en la mano, es mejor amortizar plazo que cuota, ya que al final abonaré menos intereses. Sin embargo, hay propietarios de viviendas que lo que prefieren es vivir “más sueltos” cada mes y prefieren amortizar cuota para disponer de más dinero a final de mes. Sabiendo que amortizar plazo es la decisión correcta desde el punto de vista financiero, cada uno debe considerar qué es lo que prefiere. En internet puedes encontrar calculadoras de amortización de plazo o cuota que detallan el impacto en cada caso concreto y de forma personalizada. No debemos olvidar tampoco el posible efecto de la inflación, que puede ser un arma de doble filo. Por un lado, puede traernos mejoras en el salario, pero también mayores tipos de interés. La deflación (o caída de los precios) tiene otro peligro: la deuda contraída con la hipoteca se va distanciando del valor real de nuestro piso, que se va reduciendo.


También conviene saber que algunas entidades tienen condiciones para las amortizaciones anticipadas (por ejemplo, pagar de una sola vez el equivalente a un número de cuotas) o pueden cobrar una comisión por amortizar parcial o totalmente una hipoteca. La legislación fija una comisión por desistimiento máxima del 0,5% de la cantidad amortizada durante los cinco primeros años y del 0,25% si la cancelación se produce a partir del sexto año.

Con todo esto en la mano, ya puede tomar la decisión de invertir sus ahorros o amortizar cuota o plazo.

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